Co to jest Wspólnota mieszkaniowa?

Pojęcie wspólnoty mieszkaniowej

Zgodnie z art. 6 zd.1 WłLokU ogół właścicieli, których lokale wchodzą w skład określonej nieruchomości, tworzy wspólnotę mieszkaniową. Wspólnota mieszkaniowa powstaje więc z mocy prawa (bez dodatkowych działań zainteresowanych jej utworzeniem) z chwilą, gdy została ustanowiona odrębna własność co najmniej dwóch lokali. W przepisie tym nie ma mowy o tym, że wspólnotę tworzą tylko właściciele odrębnych lokali. Oznacza to, że wspólnotę tworzą zarówno właściciele odrębnych lokali, jak też właściciel budynku, z którego lokale zostały wyodrębnione, o ile część lokali pozostało nie wyodrębnionych. Ustawa o własności lokali dzieli wspólnoty na małe (do siedmiu lokali wyodrębnionych i nie wyodrębnionych, należących nadal do dotychczasowego właściciela) i duże (lokali wyodrębnionych i nie wyodrębnionych, należących nadal do dotychczasowego właściciela jest więcej niż siedem) i uzależnia od tego podziału sposób zarządu nieruchomością wspólną.

Wspólnota mieszkaniowa nie ma osobowości prawnej. Może jednak nabywać prawa i zaciągać zobowiązania, pozywać i być pozywana (art.6 zd.2 WłLokU). Ustawodawca sprecyzował zdolność prawną wspólnoty mieszkaniowej poprzez "odpowiednie" zastosowanie przepisów o osobach prawnych oraz subsydiarną odpowiedzialność członków wspólnoty w razie jej niewypłacalności (art..33.1 K.C. ).

W związku z przyznanymi uprawnieniami wspólnota mieszkaniowa może być właścicielem majątku, może mieć własne konta bankowe i obowiązana jest prowadzić rachunkowość. Podkreśla się jednak, że wspólnota mieszkaniowa, nie mając osobowości prawnej, nie może nabyć nic dla siebie. W rzeczywistości jej majątek stanowi przedmiot współwłasności członków wspólnoty, w takim ułamku, w jakim mają oni udziały w nieruchomości wspólnej. Pożytki i przychody z działalności wspólnoty przypadają więc proporcjonalnie do tych udziałów.

Za zobowiązania dotyczące nieruchomości wspólnej (np. za dostawę energii elektrycznej do wspólnych pomieszczeń, funkcjonowanie windy) wspólnota mieszkaniowa - zgodnie z art.17 WłLokU - odpowiada bez ograniczeń, a każdy właściciel lokalu w części odpowiadającej jego udziałowi w tej nieruchomości.

Więcej na ten temat znajdziesz w pełnej wersji książki: "Wspólnota mieszkaniowa w praktyce", autorstwa Stanisława Starkiewicza